SOBRE LAS MEDIDAS EN MATERIA DE DESAHUCIOS
PARA PALIAR LOS EFECTOS DEL COVID-19
Dentro del paquete de medidas que está adoptando el Gobierno, con motivo de la pandemia del COVID-19, que no solo afecta a la salud de las personas sino al ámbito social y económico del país, ha promulgado el reciente RDL 11/2020 de 21 de marzo, publicado en el BOE de 1 de abril, en el que dentro de tales medidas complementarias urgentes, se establece una nueva regulación temporal en relación a los procedimientos de desahucios que son a las que me voy a referir, dado que por su complejidad y porque sirven para apoyar a las familias más vulnerables o desfavorecidas, que tras la paralización de gran parte de la actividad económica, debido a ERTES, despidos, falta de facturación de los autónomos y pymes, etc., se han visto afectadas en sus ingresos y, en consecuencia, verán mermada su capacidad para hacer frente al pago de los gastos necesarios para el mantenimiento de sus hogares alquilados.
No obstante, pese a que es loable la finalidad legislativa de suspender los lanzamientos de forma temporal en los procesos de desahucio, por un periodo máximo de seis meses (como luego veremos), lamentablemente, a la postre va a suponer no recuperar la posesión en favor del arrendador hasta mucho más tarde, dado que si sumamos a dicha suspensión la duración media actual de los procesos de desahucio (entre 6 y 9 meses en el mejor de los casos ) y el atasco que se va a generar en los Tribunales con motivo de la actual suspensión del funcionamiento de los mismos, una vez se reactiven, es evidente que la recuperación de la propiedad no será efectiva antes de, al menos, año y medio o dos años; lo cual no ha sido tenido en consideración por el RDL y perjudica enormemente a los pequeños arrendadores, especialmente a las personas físicas que cuentan con un inmueble que han adquirido fruto de su trabajo y el alquiler del mismo constituye la fuente principal de sus ingresos.
En primer lugar, el citado RDL para todo ese sistema de protección en materia de arrendamientos, parte de que el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, la cual se define en su art. 5 y exige la concurrencia de los siguientes requisitos:
- que la persona que esté obligada a pagar la renta pase a situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando los ingresos del conjunto familiar en el mes anterior, con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM, fijado para el año 2020 en la suma de 537,84 €/mes), índice que tiene determinados incrementos en función del número de hijos a su cargo, de personas mayores de 65 años, discapacitados, etc. que formen parte de la unidad familiar.
- que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
- y que no se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, entendiendo que no concurrirá esta circunstancia cuando la titularidad recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento, o cuando se sea titular de una vivienda pero no pueda disponerse de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad, o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
En suma, para que se declare la vulnerabilidad del arrendatario son precisas cuatro condiciones: que se produzca una minoración sustancial de sus ingresos con motivo del COVID 19, teniendo que ser estos inferiores a 3 veces el antes citado Indicador Público de Renta; que además los gastos de la renta y suministros básicos de la vivienda sean superiores al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar; y que el arrendatario o cualquier otro miembro de la unidad familiar no sea titular o usufructuario de otra vivienda en España, salvo que su dominio se limite a una parte alícuota o no pueda disponer de la vivienda.
Partiendo de estas premisas, el citado RDL establece en su art.1 que los procesos de desahucio de arrendamientos de viviendas sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 que se tramiten, una vez alzada la suspensión de los términos y plazos procesales, si la persona arrendataria acredita ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y las personas que convivan, podrá comunicarlo al Juzgado alegando su situación de vulnerabilidad y el Ldo. de la Administración de Justicia lo comunicará a los Servicios Sociales, suspendiéndose si estuviere señalado automáticamente el lanzamiento y, si dicho lanzamiento no estuviere señalado aún, quedaría en suspenso el plazo de 10 días previsto en el art. 440.3 de la LEC o el acto de la vista, hasta que se adopten las medidas que los Servicios Sociales estimen oportunas por un periodo máximo de 6 meses, desde la entrada en vigor del citado RDL.
Y es aquí donde empiezan a surgir las primeras dudas, porque entiendo que esta nueva regulación va a provocar un aumento de la litigiosidad y graves problemas para recobrar la posesión a los pequeños arrendadores, habida cuenta que todos sabemos que los procesos de desahucio, en su mayoría, se deben al impago de las rentas, de modo que si existe ya interpuesta una demanda de desahucio por impago de la renta del arrendatario al hallarse éste en una situación precaria económicamente de forma previa, ¿este RDL va a permitir que cualquier desahucio quede en suspenso a modo de cajón de sastre o sólo cómo establece su art. 1 cuando la situación de vulnerabilidad económica del arrendatario es sobrevenida como consecuencia del COVID 19 ? Me temo que la respuesta se inclina a que la paralización de los lanzamientos será generalizada, más que nada porque la decisión no descansa, en principio, en el propio Tribunal, sino en la decisión o medidas que adopten los Servicios Sociales, quienes, por otro lado, si ya estaban saturados, ahora lo estarán más si tienen que analizar cada supuesto de forma correcta, esto es, si la situación deviene del COVID 19 o, por el contrario, es anterior o posterior u otra, ya que en estos casos el arrendatario no estaría dotado de esta especial protección y no cabría la suspensión temporal del lanzamiento.
Además, debe tenerse presente que la LEC, en su art. 441.5, con motivo del RDL 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de alquiler, ya introdujo y reguló la posible situación de vulnerabilidad económica del arrendatario, estableciendo que en los procesos de desahucio se informara al demandado de que podía acudir a los Servicios Sociales o que el propio Juzgado oficiara a estos, para que apreciaran si concurría la situación de vulnerabilidad social con respecto al demandado (concepto el de la vulnerabilidad que allí no se definía), estableciendo que si aquellos confirmaban dicha situación, el Ldo. de la Administración de Justicia dispondría la suspensión del lanzamiento por el periodo de un mes o de tres meses si el demandante es una persona jurídica.
Por tanto, a día de hoy, nos encontramos con dos regímenes jurídicos distintos en los procesos de desahucio ante situaciones de vulnerabilidad del arrendatario con tratamiento jurídico diferente, por un lado, aquellos cuya vulnerabilidad no trae causa del COVID 19, cuya regulación en la LEC es mucho menos protectora al prever un plazo de suspensión del lanzamiento menor y, donde además se parte de un concepto indeterminado de vulnerabilidad del arrendatario no definido, que en mi experiencia judicial se ha venido aplicando a familias en extremo vulnerables; y por otro lado, aquellos supuestos cuya vulnerabilidad es sobrevenida con motivo de dicha pandemia y cuyos parámetros protectores son más amplios y mejores, tanto en cuanto al plazo de suspensión del lanzamiento, como en cuanto a los requisitos económicos para otorgar la condición de vulnerabilidad.
De nuevo surgen varias dudas: si a partir de ahora operará dicha distinción de vulnerabilidades o no, o incluso, si los Servicios Sociales, comprobando que el arrendatario percibe ingresos inferiores a 3 veces el referido Indicador Público de Renta y que sus gastos de renta y suministros superan el 35% de sus ingresos netos, otorgarán informes favorables de vulnerabilidad del arrendatario, con independencia de si se cumple o no el requisito de que dicha situación es sobrevenida y, además, sólo consecuencia del COVID 19, tal y como exige este RDL, dado que, al fin y al cabo, la precariedad económica es la misma para el arrendatario, al margen de cómo se haya producido, ¿o no?.
Finalmente, en el punto 4. del citado artículo 1 del RDL, se dispone que si la referida suspensión extraordinaria afecta a arrendadores que acrediten a su vez ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, presentando el escrito y los documentos que lo justifiquen, el Ldo. de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los Servicios Sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar. Es decir, que serán de nuevo los Servicios Sociales, ante esta concurrencia de vulnerabilidad tanto de arrendatario como de arrendador, quienes delimiten el plazo de suspensión, lo que implica que tendrán que ponderar quien de ambas partes es más vulnerable y la circunstancia de que los Servicios Sociales tengan que emitir dos informes para un mismo proceso, con la sobrecarga de trabajo con la que ya cuentan y la escasez de medios personales que tienen en la actualidad.
Como es de ver, en los procesos de desahucio –al igual que en otras materias que regula este RDL– se avecinan tiempos complicados y si bien es valorable este esfuerzo legislativo que pretende proteger a los más vulnerables para no privar de sus viviendas a los arrendatarios, no contempla la precaria situación en que deja a los arrendadores para recuperar su propiedad, por cuanto que la suspensión o no del lanzamiento, de nada menos que hasta 6 meses, recae en manos de la decisión de un organismo al que, sin embargo, no se le ha dotado de mayores recursos para afrontar esta avalancha de informes que se van a precisar, tanto para los procesos de desahucio ya abiertos como los que a futuro se van a interponer, más la ralentización adicional que en los mismos se va a generar con motivo de la paralización y bloqueo actual de todos los asuntos pendientes en los Tribunales, hasta que se alce la suspensión de términos y plazos.
Ojalá esta reactivación judicial sea cuanto antes, pues significará que hemos vencido a esta terrible pandemia y que la vida se abre camino, aun cuando sea litigando.
Lydia Alvaro Espinar
Alvaro & Asociados Abogados, S.L.P.